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Location d’un local commercial, les clauses à vérifier dans le contrat de bail.
Type de location: Le caractère commercial d’un bail ne résulte que du bail lui-même et non de l’utilisation qui est faite après la location du local commercial. Certains baux de courte durée, très fréquents, peuvent être utilisés pour la location de commerces mais ne sont pas pour autant des baux commerciaux et n’ouvrent donc pas droit aux avantages associés (notamment le renouvellement automatique).
Durée de location du local commercial: La durée minimum d’un bail commercial est de 9 ans
mais le montant des loyers peut être révisé tous les 3 ans. A l’issue de ces 9 ans, le loyer est fixé au niveau de la valeur locative du local commercial avec un plafonnement calculé en fonction de l’indice INSEE. Si le bail a une durée supérieure à 9 ans, le loyer peut être déplafonné au moment du renouvellement. Pour éviter les augmentations excessives de loyer, il est donc préférable de souscrire des baux d’une durée de 9 ans. Montant du loyer: La fixation des loyers est libre et donc négociable entre bailleur et locataire. En général, les baux tous commerces sont plus onéreux que les baux spécifiques qui autorisent uniquement une activité précise. Le paiement d’un droit d’entrée peut être un point de négociation pour la réduction des loyers.Charges locatives et travaux: Les charges dues par le locataire doivent être inscrites dans le bail. Pour éviter les litiges, il est souvent conseillé de préciser également dans le bail la répartition des travaux. Certains baux imposent au locataire de règlement des impôts, taxes et primes normalement à la charge du bailleur. C’est tout à fait légal.
Différence entre un droit au bail et un pas de porte:
le droit au bail est une somme payée à un commerçant en contrepartie de la cession de son bail commercial. Le pas-de-porte ou droit d'entrée est une somme payée au propriétaire pour rentrer dans les murs (concerne les locaux vides). Attention: la fiscalité du pas-de-porte n'est pas toujours la même selon sa nature juridique.
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