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La vente en viager
consiste : pour l'acquéreur à acheter un
logement sans avoir à verser la totalité du
prix de vente le jour de l'acquisition, mais qu'il ne pourra
occuper qu'au décès du vendeur, sauf si ce
dernier le libère tout de suite et pour le vendeur
à percevoir en contrepartie de la vente de son
logement une rente mensuelle jusqu'à son
décès. Qui est concerné ? Toute
personne ayant la capacité juridique peut vendre ou
acheter un logement en viager.
Comment est
fixé le prix de la vente ? Le prix de vente peut
etre librement fixé entre les parties sans
toutefois pouvoir dépasser la différence entre
: la valeur vénale , c'est-à-dire l'estimation
financière du logement dans une région
donnée et la valeur du logement occupé
déterminée par des barèmes en fonction
notamment de l'espérance de vie du
crédirentier. Ces barèmes peuvent etre
consultés auprès d'un notaire, d'une compagnie
d'assurance ou d'une caisse de prévoyance.Comment est
fixé le prix de la rente ? Au moment de la signature
de l'acte de vente, le débirentier peut régler
au comptant une partie de la vente appelée "le
bouquet". Cette somme est alors déduite du montant de
la rente. Ainsi plus le bouquet est important, moins le
montant de la rente est élevé.
Pour assurer la
sécurité du paiement des rentes, le
crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de
vente : une clause dite "résolutoire" qui l'autorise
à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus
versées par le débirentier et une clause lui
permettant de se réserver le droit de conserver le
bouquet (s'il a été versé), en cas de
résiliation du contrat de vente. Les parties peuvent
également insérer dans l'acte de vente une
clause d'indexation permettant la révision
automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un
indice publié par l'institut national de la
statistique et des études économiques
(Insee).Quelles sont les conséquences sur le bien ?
à l'égard du crédirentier. Les
réparations et entretiens courants du logement ainsi
que le paiement de la taxe d'habitation et des factures
d'énergie restent à la charge du
crédirentier sauf s'il libère totalement le
bien vendu. à savoir : les rentes viagères
sont soumises à l'impot sur le revenu pour une
fraction de leur montant, décroissante avec
l'age du crédirentier. à l'égard
du débirentier. Le débirentier ne peut occuper
le logement qu'au jour du décès du
crédirentier sauf si celui-ci le libère tout
de suite. La taxe foncière est à la charge du
débirentier, à moins que les parties en aient
décidé autrement.
Quels sont les cas
de nullité de la vente ? Le décès futur
du crédirentier doit etre imprévisible.
Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu
connaissance d'une maladie dont était atteint le
crédirentier au moment de la signature de l'acte de
vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours
qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi
considère alors que l'événement
était prévisible et que la vente n'est pas
valable. La nullité de la vente peut etre alors
invoquée par les héritiers du
crédirentier.
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