La
vente en viager consiste : pour l'acquéreur à
acheter un logement sans avoir à verser la
totalité du prix de vente le jour de l'acquisition,
mais qu'il ne pourra occuper qu'au décès du
vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite
et pour le vendeur à percevoir en contrepartie de la
vente de son logement une rente mensuelle jusqu'à son
décès. Qui est concerné ? Toute
personne ayant la capacité juridique peut vendre ou
acheter un logement en viager.
Comment
est fixé le prix de la vente ? Le prix de vente peut
être librement fixé entre les parties sans
toutefois pouvoir dépasser la différence entre
: la valeur vénale , c'est-à-dire l'estimation
financière du logement dans une région
donnée et la valeur du logement occupé
déterminée par des barèmes en fonction
notamment de l'espérance de vie du
crédirentier. Ces barèmes peuvent être
consultés auprès d'un notaire, d'une compagnie
d'assurance ou d'une caisse de prévoyance.Comment est
fixé le prix de la rente ? Au moment de la signature
de l'acte de vente, le débirentier peut régler
au comptant une partie de la vente appelée "le
bouquet". Cette somme est alors déduite du montant de
la rente. Ainsi plus le bouquet est important, moins le
montant de la rente est élevé.
Pour
assurer la sécurité du paiement des rentes, le
crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de
vente : une clause dite "résolutoire" qui l'autorise
à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus
versées par le débirentier et une clause lui
permettant de se réserver le droit de conserver le
bouquet (s'il a été versé), en cas de
résiliation du contrat de vente. Les parties peuvent
également insérer dans l'acte de vente une
clause d'indexation permettant la révision
automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un
indice publié par l'institut national de la
statistique et des études économiques
(Insee).Quelles sont les conséquences sur le bien ?
À l'égard du crédirentier. Les
réparations et entretiens courants du logement ainsi
que le paiement de la taxe d'habitation et des factures
d'énergie restent à la charge du
crédirentier sauf s'il libère totalement le
bien vendu. À savoir : les rentes viagères
sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une
fraction de leur montant, décroissante avec
l'âge du crédirentier. À l'égard
du débirentier. Le débirentier ne peut occuper
le logement qu'au jour du décès du
crédirentier sauf si celui-ci le libère tout
de suite. La taxe foncière est à la charge du
débirentier, à moins que les parties en aient
décidé autrement.
Quels
sont les cas de nullité de la vente ? Le
décès futur du crédirentier doit
être imprévisible. Ainsi, le débirentier
ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont
était atteint le crédirentier au moment de la
signature de l'acte de vente. Si le vendeur
décède dans les 20 jours qui suivent la
signature de l'acte de vente, la loi considère alors
que l'événement était prévisible
et que la vente n'est pas valable. La nullité de la
vente peut être alors invoquée par les
héritiers du crédirentier.
